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《商品房买卖合同示范文本》新版近日发布

购房新权利,赶紧看过来

时间:2014年06月11日 02:11 来源:山西新闻网--山西晚报

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    历经4年的多次修订、征求公众意见之后,今年5月底,由住建部与国家工商总局共同起草修订的《商品房买卖合同示范文本(预售)》(GF-2014-0171)、《商品房买卖合同示范文本 (现售)》(GF-2014-0172)正式出炉。省住建厅的工作人员称,我省已开始着手推行新版《商品房买卖合同示范文本》。
    新版商品房买卖合同的最大亮点有哪些?本报记者走访省城业内人士及资深房产法律专家,通过对新旧版合同示范文本的对比,帮广大读者进行解读说明。

亮点一示范文本分两个文本

    ■现状:“现房销售”“准现房仅剩×席”“期房火热抢订”,省城楼盘销售广告无孔不入,市民及购房者常常能从各类媒体见到现房、准现房、期房等有关描述项目建设进展的字眼。但是这三类房子的差别在哪里,多数业主并不知情。
    ■解读:新修订的合同示范文本分为《商品房买卖合同示范文本(预售)》和《商品房买卖合同示范文本(现售)》两个文本。
    其中《商品房买卖合同示范文本(预售)》特别对预售房加以说明,是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。所以,房地产开发企业销售预售房时,必须取得《商品房预售许可证》,在合同中要注明批准项目预售的单位名称,项目的预售证号。项目的土地证号、建设工程规划许可证号,建筑工程施工许可证号都须明确标注在合同。
    而随着行业的成熟与进步,现房销售已是房地产业发展的方向。《商品房买卖合同示范文本(现售)》对商品房现售进行了说明,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。现售商品房的成交条件是项目已取得建设工程竣工验收备案证明文件、《房屋所有权证》。
    ■对比:旧版《商品房买卖合同示范文本》并未对预售和现售作区分,合同条款设计不明确,不能有效诠释两者之间的差异。
    需要提醒的是,未取得预售证的期房项目、未取得竣工验收备案证明及房屋所有权证的现房,不能销售。业主购买非法违规销售的项目,其购房行为不受法律保护,与开发商签订的认购协议等“合同”属于无效合同。

亮点二公共配套有了细化

    ■现状:省城主要在售楼盘中,生机盎然的花园、配套完备的公共设施、体贴入微的教育机构无疑是项目的最大卖点。然而,不少已收房业主却称,售楼处当年承诺的公共绿地、公共设施及教育机构多是卖房噱头,楼盘交房时这些配套不是未建成,就是建成品质规模与售楼承诺相差甚远。
    ■解读:新出炉的《商品房买卖合同示范文本》将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表,明确写在合同中。
    这当中包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校、绿地率、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度。如果开发商未按合同约定建设和交付公共配套设施的,应按买卖双方合同约定,给业主相应赔偿。
    另外,交房的基础设施设备条件,在开通供水和排水、供电、供暖基础上,还增加了开通燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的内容。其中,水、电、暖由出卖人(房企)负责办理开通手续并承担相关费用;燃气、电话通信、有线电视、宽带网络由业主自行办理开通手续。
    ■对比:旧版合同对公共服务及其它配套设施的标准没有明示,业主在签约时若忽视相关约定,开发商交房时公共服务及其它配套设施未建成,可无需承担违约责任。
亮点三明确业主对物业专有和共有部分所属权利
    ■现状:车库、业主会所、体育馆、马厩、花园、喷泉……近两年,省城新建商品房项目内的公共配套设施种类不断丰富,而这些建筑及配套的产权及管理到底归谁,一直争议不断、纠纷不止。
    ■解读:针对社会广泛关注的业主对小区公共部位及建筑所有权的持有问题,新出炉的《商品房买卖合同示范文本》对小区建筑物区分所有权作了特别说明。
    归业主共有的小区公共部位及建筑包括:建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分。另外,小区内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房也属于全体业主所有。
    而小区单独规划建设的车位、车库、会所等其它建筑配套设施的所有权,要由房企与买受人(购房者、业主)协商约定。
    ■对比:新版《商品房买卖合同示范文本》对于业主共有部分予以明确,增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定条款,可以有效避免产权归属约定不清带来的纠纷与投诉。

亮点四装修标准须纳入合同附件

    ■现状:“毒地板”“精装门”……近两年,省城楼市中精装房的成交比例不断增多,但是多数交房的精装房项目,都因装修质量不佳、工程偷工减料等问题发生过业主维权投诉事件。造成精装房装修质量不佳的原因,除了施工企业未按施工标准施工,开发商赶工期交房外,许多业主在签订商品房买卖合同中,忽视了对装修标准及建材品质的约定,带来维权难的隐患。
    ■解读:新版的《商品房买卖合同示范文本》中,商品房的装修标准被写在附件合同中。交付的商品房达不到约定装修标准的,购房者有权要求出卖人(开发商或代理销售商)就未达标准部分及时更换、修理,或者由出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价等办法解决。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰,视为无条件赠送给买受人。
    同时,买卖双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容,全部进行了约定。比如,建筑外墙是用瓷砖、涂料、玻璃幕墙还是其它材料,均明确在合同中。厨房、卫生间的地面、墙面、洁具厨具的材料、品牌、规格,电梯、门窗和管道的品牌、规格、型号都要明确在合同中说明。
    ■对比:新版《商品房买卖合同示范文本》对易产生争议的房屋建设质量、装饰装修及设备设施质量,室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准予以细化,明确了各项质量标准、处理措施和保修责任。对于专业知识和经验不足的购房者而言,依照合同条款提醒可以对交房条件考虑得更周全。

亮点五购房人可无条件验房

    ■现状:家住胜利街某小区的郭先生,2013年11月购买了现房想收房。但开发及物业公司要求郭先生先缴清房子的各类税费、维修基金,以及2012年6月至12月产生的物业费、采暖费,才能给郭先生房门钥匙、办理电卡和开通煤气。在郭先生看来,房子没有验收之前,产生的各类物业费、电费都不应由业主承担,而开发商把缴纳税费、维修基金作为交房条件,属于强行交房。记者了解到,省城多数楼盘在交房时,或多或少附加各类缴费交房的条件,且留给业主验房的时间非常有限。
    ■解读:新版《商品房买卖合同示范文本》增加了购房人有权对商品房查验的相关约定。按新版合同文本,房企在交房之前,买受人(购房者或业主)有权对该商品房进行查验,出卖人(房企及房产销售代理公司)不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。
    商品房达到交付条件后,房企应当在交付日期届满前日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付房子时,出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告,住宅还需提交给业主《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。没有这些文件及购房事先约定的收房条件,购房者有权拒绝收房。业主在房屋验收中,如发现质量问题,出卖人应负责修复并承担相关的费用,等修复合格后再交房。
    ■对比:在实际生活中,许多购房人不清楚开发企业瑕疵交付是否应当收房。且对不少购房人来说,不收房而导致的延期交付责任,不知道到底应该由谁承担,由此也出现了不少纠纷。新版《商品房买卖合同示范文本》明确了开发企业不满足商品房相关设施设备交付条件的,购房人可以拒绝收房,责任由开发企业承担。

其它亮点

    ■强化对商品房预售资金的监管
    新修订《商品房买卖合同示范文本》新增商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户,用于工程建设,并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号。加强了对开发企业使用预售资金用途的监管,让开发企业用钱有章可循,能有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路的现象。
    ■突出开发企业的信息保密义务
    增加购房人信息保护条款,明确了开发企业对购房人的信息负有保密义务,非经购房人书面同意,不得披露购房人信息或者将购房人信息挪作他用。这将有效遏制买受人个人隐私不受披露或者非法使用,最大限度保护买受人的合法权益。
    ■引入惩罚性赔偿金内容
    对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的,开发商除退还买房人已付全部房款和利息外,还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

本报记者 戎紫冰

(责任编辑:郭丽湘)

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